フラット35はやばい？やめたほうがいい？メリット・デメリット10選

フラット35はやめたほうがいい？

住宅ローンを検討する上で、必ず迷うことになるのが「固定金利」「変動金利」の選択です。

多くの方がフラット35を何となく選んでいますが、フラット35はやめたほうがいいケースも多いです。たくさんのメリットがある一方で、デメリットも多くあります。

固定金利・変動金利で悩んでいる方は、まずフラット35のメリット・デメリットについて把握することが重要です。今回の記事では、フラット35はやめたほうがいいのかどうか、詳しく解説します。

フラット35とは？

フラット35の正式名称は、「全期間固定金利型住宅ローン」です。住宅金融支援機構と金融機関が提携して扱っており、全国300以上の金融機関で利用することができます。

大きなポイントとして、長期固定金利で借り入れしてから金利がずっと固定されます。変動金利は返済の途中で金利が変わることがありますが、フラット35は金利が固定されているため、返済額が変わりません。仮に将来金利が大きく上がったとしても、フラット35であれば安心です。

フラット35のメリット4選

まず、フラット35のメリットについて、詳しく解説します。

計画的な返済ができる

フラット35は固定金利型の住宅ローンのため、返済中に金利が上がることがありません。そのため、計画的な返済が可能になります。

例えば、あなたが変動金利で3000万円・金利0.45%のローンを組んだとします。その後に、金利が2%上がってしまった場合は、下記の支払い金額となります。

当初10年間 : 月77,214円(年0.45%)
11年目以降 : 月97,718円(年2.45%)

このように、変動金利の場合には計画的な返済ができないケースがあります。金利が上がることで、これだけの金額差があるのです。

事務手数料・保証料が安い

事務手数料や保証料は金融機関によって異なりますが、住宅ローン諸費用はこの2つを合わせて100万円以上掛かるケースも多いです。フラット35では、この費用が抑えられています。

民間の金融機関が展開している住宅ローンでは、事務手数料は一般的に「借入金額×2.2%」が設定されています。対してフラット35は「借入金額×1.1%」という設定が多く見られます。3,000万円の住宅ローンだった場合、差額は33万円にもなります。

また、保証料は住宅ローンの保証会社を利用するための費用です。民間の金融機関が展開している住宅ローンでは、60〜80万円ほどの支払いが必要となります。対して、フラット35では保証会社を利用しないため、保証料は無料となるのです。

個人事業主や転職直後でも利用できる

民間の金融機関が展開している住宅ローンでは、審査がフラット35に対して厳しいケースがほとんどです。せっかく住宅ローンを比較して民間ローンを選んだものの、審査に落ちては意味がありません。

フラット35では、審査基準に勤続年数の制限はありません。勤務先についても、特に厳しく見られることはないです。

転職直後だと住宅ローン審査に通りづらい傾向がありますが、フラット35では転職していても問題ないのです。

団体信用生命保険に入る必要がない

民間金融機関の住宅ローンでは、団体信用生命保険(団信)の加入が必須となります。団信とは、住宅ローンを払う方が死亡した場合などに、住宅ローンの残額を免除できる保険です。

フラット35の場合、団体信用生命保険(団信)の加入は任意となります。例えば、健康上の不安があって団体信用生命保険に入れないケースなどでも、住宅ローンを借りることができます。

また、団体信用生命保険(団信)へ加入しない場合には、金利が引き下げられるメリットもあります。しかし、団体信用生命保険(団信)がなくても万が一の際に困らないかどうか、検証が必要となります。

フラット35のデメリット6選

次に、フラット35のデメリットについて、詳しく解説します。

金利が高い

フラット金利は固定金利のため、変動金利と比較して金利が高く設定されています。例えば、フラット35で金利1.35%と、変動金利0.41%で比較してみましょう。

フラット35(金利1.35%) : 月88,945円 総額37,356,755円
変動型(金利0.41%) : 月77,215円 総額32,430,103円

総額500万円近い金額差となります。あくまで変動金利が変わらないケースでの試算ですので、実際には変動金利が上がるケースも考えられます。

繰り上げ返済できる金額が大きい

フラット35でも、返済している途中で繰り上げ返済をすることが可能です。しかし、繰り上げ返済の金額が高く設定されています。

インターネット返済の場合は、最低10万円からです。窓口返済の場合では、最低100万円からとなります。

民間の住宅ローンの場合は、1円から繰り上げ返済できるケースも多いです。少しでも利息を抑えたい方にとっては、最低価格は低い方が良いでしょう。

フラット35を利用できない物件がある

フラット35では、独自の基準を満たした物件でないと住宅ローンを受けることができません。物件規模・住宅構造・断熱構造・接道など、条件が定められています。この場合、収入が十分であってもフラット35を利用できないため、事前に基準を確認しておきましょう。

ふらっと35Sは借り換えができない

フラット35Sとは、フラット35の金利から最初の5年もしくは10年は金利が0.25%引き下げられる制度です。その分、一定の住宅性能基準を満たしている必要があります。しかし、フラット35Sの場合、借り換える時は利用できなくなっています。

融資手数料が発生する

フラット35では、利用する際に必ず融資手数料が発生します。融資手数料とは、融資を受ける際に必ず発生する費用です。民間の住宅ローンでは、融資手数料が設定されていない商品が多いです。

審査期間が長い

フラット35を利用するためには、審査を受ける必要があります。しかし、一般の住宅ローンであれば審査期間は1週間程度ですが、フラット35の場合は2週間ほど掛かります。これは、物件審査を受ける必要があるためです。

フラット35を利用する際に注意すること2選

次に、フラット35を利用する際に、注意すべきことをご紹介します。

団信など諸費用を加えた金額で比較する

フラット35は、団体信用生命保険(団信)が有料となります。この費用など諸費用を考慮すると、フラット35の方が返済額が多くなってしまうケースもあります。

フラット35は安いというイメージを持つ方が多いですが、特別安いわけではありません。団信など諸費用を加えた金額で比較することが重要です。

返済額をシミュレーションする

住宅ローンをしっかりとシミュレーションしている家庭は少ないです。特に、フラット35の場合は固定金利のため、そこまで深く検討しないのです。

しかし、返済額が無理のない金額か、定年まで完済できるのかといった検討は必要となります。金融機関任せではなく、自分で返済額をシミュレーションしてみましょう。

フラット35はやめたほうがいいケースも多い

フラット35を選ぶことで、金利の上昇を気にする必要が無くなります。しかし、住宅ローンを貸す金融機関側が金利上昇のリスクを負っており、その分金利は高くなるのです。

私の場合は、ある程度の貯金があったため、住宅ローンは変動型を選択しました。住宅ローン減税を受けられる最初の10年は、金利よりも住宅ローン減税による減額が大きいため、出来るだけ初期費用を払わず住宅ローンを借りることにしました。

そして、変動型なので10年後に金利が上がるケースがありますが、この場合には貯金で繰り上げ返済をする予定です。そうすれば、変動型で金利が上がっても怖くありません。

このように、フラット35をやめたほうがいいケースも多いのです。ぜひ、住宅ローン選びに参考にしてみてください。

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