賃貸か購入かどっちが得?住宅ローンの仕組みで見えてくる損得

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賃貸か購入か迷っている方へ

 
賃貸か購入か迷っている方へ家を買う人が一番最初に直面する問題は、「家は賃貸か購入かどっちが得なの?」という疑問だ。

雑誌などで繰り返し取り上げられる問題で、いわば「永遠のテーマ」だ。全国の男女1000人を対象にしたアンケートでは、「買う方が良い」と答えたのは74.7%にのぼる。

なぜ買う方が良いのか聞くと、断トツのトップが「家賃がもったいない」という理由だ。不動産会社の営業トークにもなっているが、賃貸はどれだけ家賃を払っても自分の物にはならない。家を購入すると、自分の資産になるので「買う方が良い」という回答が多いのだ。

しかし、本当にそうだろうか?

不動産価格というのは需要と供給のバランスだ。つまり、賃貸か購入かどちらを選んだとしても、条件は同じはずなのだ。

住宅ローンの仕組みも理解することで、賃貸か購入かどっちが得かが見えてくる。詳しく解説していく。

 

住宅ローンは最低水準となっている

 
住宅ローンは最低水準となっている少し前までは、変動金利で契約しても2.0%といった水準だった。しかし、今は金利が最低水準まで下がっており、私の場合だと変動金利0.825%で保険料込みとなった。

しかも、フルローンで諸経費や家具まで揃えることができた。少し前までは頭金は2割ないといけないといったルールがあったが、現在は競争が激化して頭金は無くても購入できるようになっている。

この金利の違いはどれくらいの差があるか、4,000万円の家を購入した場合で比較してみよう。
 
 
「金利2.0%の場合」

4,000万円の家を35年ローン金利2.0%で購入した場合、支払い総額は55,651,924円となる。

毎月の支払いは132,505円だ。さらに、固定資産税やマンションであれば管理費・駐車場代も必要になってくる。

ここまで住居の負担が大きいと、なかなか貯金まで手が回らなくなる。
 
 
「金利0.825%の場合」

4,000万円の家を35年ローン金利0.825%で購入した場合、支払い総額は46,065,981円だ。金利2.0%と比較した場合、何と9,585,943円も差がある。

さらに驚くべきは、住宅ローン減税も考慮した場合だ。住宅ローン減税とは、住宅を購入した当初10年間は減税が受けられる制度だ。毎年の住宅ローン残高に対して1%分の減税が受けられる。

今回の計算の場合、10年間で受けられる住宅ローン減税は3,441,794円だ。つまり、35年間での支払い合計は42,624,187円となる。
 
 
昔と比べると、現在の住宅に対する税制は優遇されている。現在の最低水準となっている金利と住宅ローン減税を考慮すると、住宅に対する費用は安い。

 

賃貸物件を貸す側の事情

 
賃貸物件を貸す側の事情賃貸物件を貸す大家さんは、あなたに賃貸すると収入が入ることになる。

つまり、大家さんの所得が増えるのだ。所得に対しては当然税金がかかる。

その人の所得額によって税額は異なるが、一般的な所得税10%・住民税10%とする。この場合、家賃15万円で賃貸に出しても、所得税1.5万円・住民税1.5万円が増えてしまう。

つまり、この税金分も考慮して家賃を決める必要がある。自分が住む場合には所得が増えるわけではないので、この税金も考慮すると家を買う方が有利だ。

 

私は家を買って10年後に出来るだけ返済することをオススメする

 
私は家を買って10年後に出来るだけ返済することをオススメするもし私に「賃貸か購入かどっちが得?」と聞かれたら、「家を買って10年後に出来るだけ返済するのが一番お得」と答える。

現在の住宅ローンの低水準や住宅ローン控除を考慮すると、以前よりも圧倒的に家を買うハードルは低くなっている。さらに、10年後に出来るだけ返済することで、総支払額を減らすことができる。

先ほどの例だと、物件価格4,000万円で金利0.825%の場合、住宅ローン控除を適用して総支払額は35年間で42,624,187円となる。しかし、35年ではなく10年後に一括返済をした場合、39,443,612円となるのだ。

住宅ローン控除が受けられる10年間は出来るだけ住宅ローンを借りた方が控除額が大きいため、頭金があったとしても支払う必要がない。住宅ローン減税が終了した10年後に出来るだけ返済すると、元金を減らし総支払額が大幅に減ることになる。

もし10年後に一括返済ができれば、何と元の金額よりも安くなってしまうのだ。これが「家を買って10年後に出来るだけ返済するのが一番お得」という理由だ。

あなたも賃貸か購入か迷ったら、住宅ローン制度を理解してどちらが得か試算してみよう。

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