登録免許税とは？不動産の諸費用で一番ややこしい
不動産の購入にあたっては様々な諸費用が発生するが、その中で「登録免許税」が最もややこしい。
「登録免許税」ではなく「登記税」という名称であれば、まだ分かりやすいと思う。土地や建物を売買した場合、もしくは贈与や相続による所有権を移転する場合は、移転登記をする必要がある。また、住宅ローンの借入時には、抵当権の設定登記費用が発生する。
登録免許税は、大きく分けて3つある。「所有権の保存登記」「所有権の移転登記」「抵当権の設定登記」の3つだ。詳しく解説していく。
※今回は、軽減税率が適用される平成29年3月31までに取得した場合を前提とする。登記名義人が自分の住居として使用し、新築物件・床面積50㎡以上とする。また、固定資産台帳の価格は、土地350万円・建物500万円で算出する。
所有権の保存登記
新築物件を購入した場合、まず行うのが「所有権の保存登記」だ。
所有権の保存登記は、「固定資産台帳の価格×0.4％」となる。計算すると下記となる。
(土地350万円+建物500万円)×0.4％=3万4千円
所有権の保存登記で、見積額に「10万円」といった記載があるケースが多い。3万4千円は実際にかかる費用だが、6万6千円は司法書士と不動産会社の取り分という形となっている。
所有権の保存登記は、特に軽減措置がない。通常の税率が0.4％だ。
所有権の移転登記
次に行うのが「所有権の移転登記」だ。
所有権の移転登記は、軽減税率が適用される。通常だと税率は2％だが、土地に対してのみ平成29年3月31日まで2％→1.5％に軽減されている。
「土地の計算例」
土地300万円×1.5％=4万5千円
「建物の計算例」
建物500万円×2.0％=10万円
合計14万5千円
抵当権の設定登記
最後に重要なのが「抵当権の設定登記」だ。
抵当権の設定は、住宅ローンを利用する場合に必要になる。万が一あなたが住宅ローンを支払えなくなった場合、銀行に住宅ローンの代わりに土地と建物を明け渡すための登記だ。
あなたが銀行の住宅ローンで3000万円借りたとする。通常税率は0.4％だが、住宅用の購入資金で借り入れた場合は0.1％になる軽減措置がある。
3000万円×0.1％=3万円
登録免許税は把握していないと無駄な費用を払ってしまう
登録免許税は複雑なため、不動作会社が利益を上乗せしやすい費用だ。
保存登記10万円・移転登記30万円といった形で、ざっくりとした費用算出をする不動産会社も多くある。
きちんと登録免許税について把握しておき、「司法書士の報酬が多すぎます。」といった交渉を行おう。
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