住宅購入のために理解すべき消費税｜どのタイミングで購入するのがベストなのか

住宅購入するために必要な「消費税」の知識

 
あなたが住宅購入を検討している場合、必ず知っておかなければいけない知識が「消費税」だ。

2014年4月に5％→8％へ引き上げられ、2017年4月には8％→10％になることが予定されている。人生で一番高い買い物である住宅は、消費税の影響を最も大きく受ける買い物だ。

住宅購入で消費税がかかるのは建物部分で、土地には消費税が掛からない。しかし、建物の価格が2,500万円であれば、消費税8％で200万円、消費税10％で250万円となるため、10％に上がったタイミングで購入すると50万円も出費が増えてしまう。

「2017年4月まであと1年以上あるから大丈夫」と思わないでほしい。注文住宅を購入する場合、2016年9月までに建築請負契約を済ませる必要がある。住宅購入は物件を決めるまでにもかなりの時間が掛かるため、あまり時間はないのだ。

今回は、住宅購入するために必要な消費税の知識を紹介していく。

5％から8％に上がった時はどうだったのか？

 
消費税が5％から8％に引き上げられた2014年4月には、住宅ローン減税の拡充やすまい給付金が設けられた。この2つの制度により、消費税の増税以上の特典が受けられた人も多い。
 
 
・住宅ローン減税

消費税の増税に合わせて住宅ローン減税が大きく拡充された。

住宅ローン減税とは、年末のローン残高に対し1％分の金額を所得税から控除できる制度だ。住宅ローン減税は10年間受けることができる。消費税が5％の時は、年間で最大20万円までしか控除が受けられなかった。ローン残高が3,000万円であっても、20万円しか控除されなかったのだ。

しかし、2014年4月1日からは最大40万円(長期優良住宅は最大50万円)に拡充された。つまり、10年間で最大200万円だった住宅ローン減税が、最大500万円となったのだ。

例えば、土地1,800万円・建物2,700万円で戸建を購入し、住宅ローンを4,200万円組んだ場合を想定する。

消費税が5％の場合は、建物に対し135万円の消費税が掛かる。消費税が8％になると216万円となり、消費税の増税により81万円の負担が発生する。

これまでの住宅ローン控除だと、受けられる控除額は10年間で200万円だ。住宅ローン控除の拡充後だと、住宅ローン減税は10年間で361.3万円受けられる。つまり、161.3万円多く住宅ローン控除が受けられるため、消費税の増税よりも多くの控除がある。

注意点は、住宅ローン減税は所得税の範囲内でしか受けられないことだ。年間で支払っている所得税が25万円の場合、住宅ローン減税が受けられる金額が35万円だったとしても25万円が上限となってしまう。

しかし、例えば2,000万円の住宅ローン減税を組んだ場合は、住宅ローン控除の拡充があっても意味がない。前の制度だとしても、最大20万円の中で収まってしまうためだ。

このように、高額の住宅を購入する場合はむしろ増税後の方が安くなるが、2,000万円台であれば消費税5％のうちに購入した方が安いケースが多かった。
 
 
・すまい給付金

住宅ローン減税の拡充効果が受けられない方に用意されたのが「すまい給付金」だ。

消費税率8％では収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、10％では収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円が給付される。

このように、消費税5％→8％に上がった年は、多くの特典が受けられたことで「5％の内に買った方が絶対お得！」ということは無かった。

8％から10％に上がる前に購入するべきなのか？

 
今回は、消費税が8％から10％に上がる場合にどうするかの検証だ。

前回の消費税増税と違い、住宅ローン減税の拡充などは現在予定されていない。つまり、単純に消費税増税分が負担となる予定のため、確実に消費税8％のうちに購入した方がお得だ。

これから様々な増税対応策が発表される可能性があるので、制度を理解して「買い時はいつなのか」を考えよう。タイミングが違うだけで数十万円の負担となるため、入念に検討してほしい。

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