フラット35のメリットや失敗談を徹底解説！
「フラット35を利用したい！」
「実際に利用した方の失敗談も知りたい！」
住宅ローンを選ぶ際に、多くの人が「フラット35」を検討しています。このローンは自営業者や転職後すぐの方でも利用できることから、多くの支持を得ています。また、金利が一定であるため、将来の返済計画を立てやすい点も大きなメリットとなっています。
この記事では、フラット35のメリットや実際の失敗談について、詳しく解説します。
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フラット35とは？
マイホームを建築する際、多くの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンには、民間の金融機関が提供する商品だけでなく、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」という選択肢もあります。今回は、このフラット35の特徴やメリットについて説明します。
フラット35の特徴
フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品です。このローンの最大の特徴は、借入期間中に金利が一切変わらない点です。
一般的な民間の住宅ローンは、市中金利の変動によってローン金利も変動し、返済額が増減することがありますが、フラット35ではそういった心配がありません。
さらに、住宅金融支援機構だけでなく、全国約300の金融機関でもフラット35を取り扱っているため、全国どこでも利用可能です。民間の住宅ローン商品と比べても、フラット35は金利が固定されている点や利用条件においていくつかの違いがあります。
フラット35を利用するための条件
フラット35を利用するためには、住宅ローンの審査に通過する必要があります。この審査では、申込者の属性だけでなく、物件にも一定の基準が求められます。主な条件は以下の通りです。
- 居住者: 本人か親族が居住する新築または中古住宅の購入資金か新築住宅の建設資金であること。
- 国籍: 日本国籍を有するか、日本への永住許可を受けていること。
- 年齢: 申し込み時点で70歳未満であること。
- 年収と返済率:
- 年収が400万円以下の場合、年間返済率が年収の30%以下。
- 年収が400万円以上の場合、年間返済率が年収の35%以下。
- 借入金額: 100万円以上8,000万円以下であること。
物件に関する条件
- 床面積:
- 一戸建ての場合、床面積が70平方メートル以上。
- マンションの場合、床面積が30平方メートル以上。
- 設備: 2部屋以上の居室とキッチン、トイレ、浴室が設置されていること。
- 構造基準: 耐火構造、準耐火構造、耐震基準に適合していること。
これらの条件に加えて、申込人の属性や物件の状況によって追加の条件が求められる場合もありますので、詳細はしっかり確認することが重要です。
フラット35を利用するメリット3選
計画的に返済しやすい
フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンであり、返済計画が立てやすい点が魅力です。金利が一定であるため、申込時から完済までの返済額が変わらず、将来の家計を安定させることができます。
変動金利型の住宅ローンは、金利が変動するリスクがあり、返済額が予測しにくくなります。将来的に金利が上昇する可能性があるため、返済計画を立てる際には注意が必要です。
申込時に保証料がかからない
フラット35では、申込時に保証料が不要です。通常、民間の住宅ローンでは保証料が発生し、借入額に応じて費用が変動します。
例えば、3000万円の借入れの場合、保証料として約60万円が必要です。しかし、フラット35ではこの費用がかからないため、初期費用を抑えたい方にとって大きなメリットとなります。保証料がかからない分、他の費用や手数料に充てることができ、経済的な負担を軽減できます。
個人事業主や転職直後の人でも利用しやすい
フラット35は、勤続年数の制限がないため、個人事業主や転職直後の方でも利用しやすい点が特徴です。通常、住宅ローンの審査では勤続年数や収入の安定性が重視されますが、フラット35はその点で柔軟です。
また、保証人が不要であり、団信の加入も任意であるため、健康上の理由で団信に加入できない方でも利用できる可能性があります。民間の住宅ローンで審査が通らなかった場合にも、フラット35を検討する価値があります。勤続年数に関する審査基準が異なる金融機関もあるため、複数の選択肢を比較検討することが重要です。
フラット35を利用するデメリット6選
金利が高い
フラット35は、全期間が固定金利の住宅ローン商品です。最長35年間、同じ金利で返済額が変わらないため、返済のスケジュールが立てやすいという利点があります。
しかし、当初設定された金利は一般的な住宅ローン金利よりも高めに設定されています。金利が変わらない分、金利上昇リスクを排除するためにリスク回避のコストが上乗せされているのです。
頭金が必要
フラット35では、基本的に頭金が必要です。
多くの民間の住宅ローンでは、頭金なしのフルローンが可能ですが、フラット35の場合は融資率が9割以上になると金利が高くなる傾向があります。また、審査も厳しくなるため、実際には頭金を用意しておく必要があります。
団信が高い
民間の住宅ローンでは、団体信用生命保険（団信）の加入が必須となる場合が多いです。
フラット35でも、長期返済のリスクヘッジのために団信への加入が推奨されますが、その費用は金利に組み入れられます。これにより、返済金利が高くなります。
一方、民間の金融機関では団信の費用を金融機関が負担するケースもあるため、フラット35の団信費用はデメリットといえます。
繰り上げ返済が不自由
住宅ローンを早期に完済したいと考える人も多いでしょう。早めの返済は総支払額の軽減につながります。
しかし、フラット35は繰り上げ返済が少し不自由です。訪問して手続きをする場合、最低100万円からの返済となり、申請も1か月前までに必要です。ネット手続きであれば10万円から可能ですが、こまめに返済するには少し高額ですので、慎重に検討する必要があります。
金利が下がっても変わらない
金利が全期間固定であることが、フラット35のメリットでありデメリットでもあります。
市中金利が下がった場合、民間の住宅ローンでは金利見直しにより返済額が減る可能性がありますが、フラット35では金利が固定されているため、返済額は変わりません。これにより、金利が下がった際の恩恵を受けることができない点はデメリットといえます。
融資までの時間が長い
フラット35で融資を受けるためには、適合証明書の提出が必要です。この証明書は、申込者の属性と共に物件がフラット35の技術基準を満たしていることを証明するものです。
適合証明書は専門の資格者に依頼するため、発行までに時間がかかります。適合証明書の取得には約1か月かかる場合があり、そのため融資審査が遅れることもあります。
フラット35を実際に利用した方の失敗談3選
フラット35を利用したとたん金利が下がった
フラット35は、長期にわたり金利が固定される特徴があります。しかし、固定金利のために市場金利の変動には対応できません。
ある方はフラット35を利用した直後に市場金利が下がり、結果的に民間の変動金利型住宅ローンを利用した方が返済金額が少なくなってしまったという失敗談があります。
フラット35は、固定金利であるがゆえに、通常の金利が民間の変動金利型ローンよりも高めに設定されているため、このような事態が起こり得ます。このため、市場金利の動向をよく見極めることが重要です。
頭金の額で金利が変わった
フラット35は頭金なしでも利用可能ですが、頭金の額により金利が変動します。頭金を少なくすると金利が高くなる傾向があります。
ある方は、頭金をほとんど入れずにフラット35を利用した結果、高い金利でのローン返済を強いられることになってしまいました。このケースでは、頭金を多めに用意することで金利を抑えることができた可能性があります。頭金の額が金利に与える影響を理解しておくことが重要です。
物件の状況で審査がダメだった
フラット35の審査は、申込者の信用情報だけでなく物件の適合性も重要な要素となります。ある方は、購入予定の物件がフラット35の基準を満たさず、適合証明書が発行できなかったため、ローンを利用できないという経験をしました。
民間の住宅ローンでは物件の担保価値が主に審査されるのに対し、フラット35では物件の状態や基準適合も厳しく審査されます。物件選びの際には、フラット35の基準を十分に理解し、適合する物件を選ぶことが重要です。
フラット35の失敗談から学ぶ対策
フラット35は、多くの人々が住宅ローンを選択する際に利用することが多いですが、その利用にはいくつかの注意点があります。ここでは、フラット35の利用に関する失敗談から学び、対策を立てるためのポイントについて説明します。
民間ローンとの比較
フラット35を選ぶ前に、必ず民間の住宅ローンと比較検討することが重要です。多くの人がフラット35の審査の簡便さや申し込みの容易さに魅力を感じますが、それだけで決定するのは避けるべきです。
実際には、状況によっては民間の住宅ローンがフラット35よりも有利な条件を提供していることもあります。金利、保証人の必要性、事務手数料など、様々な観点から詳細に比較し、自分にとって最適な選択肢を見つけることが大切です。フラット35の優位性が明確になった場合にのみ、申し込みを検討するようにしましょう。
金融機関に相談する
フラット35と民間の住宅ローンのどちらを選ぶべきか迷った場合は、金融機関に相談することも一つの方法です。特に、フラット35を取り扱っている金融機関に相談することで、より客観的なアドバイスを得ることができます。
注意すべき点は、フラット35を取り扱っていない金融機関の場合、自社の住宅ローン商品を強く勧められる可能性が高いことです。そのため、自社商品を優先する意見に惑わされず、自分なりに冷静に判断することが求められます。客観的な視点で意見を聞きつつ、自分に最適なローンを選ぶための情報収集を行いましょう。
フラット35の失敗談は必ず把握しておこう
フラット35の詳細とそのメリット・デメリットについて解説しました。十分に内容を理解せずに契約すると、後で後悔する可能性があります。
フラット35で住宅ローンを組むことを最初から決めつけるのではなく、民間の住宅ローン商品との比較や金融機関への相談をしながら、最適な選択をすることをお勧めします。
ぜひ、参考にしてみてください。
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