賃貸併用住宅はやめとけ！実際に後悔した事例を徹底解説！
「賃貸併用住宅を建てたい！」
「家賃を得ながらマイホームを持ちたい！」
賃貸併用住宅は、大きな家を建てて自宅と賃貸部分を設ける方法です。賃貸する部分から家賃が発生するので、家賃収入を得ながら生活することができます。
しかし、中には賃貸併用住宅を建てて後悔するケースもあります。この記事では、賃貸併用住宅のメリットや、実際に後悔した事例について詳しく解説します。
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賃貸併用住宅を建てるメリット6選
まずは、賃貸併用住宅を建てるメリットについて解説します。
家賃収入を住宅ローンの返済に充てることができる
賃貸併用住宅では、賃料収入を直接住宅ローンの返済に充てることができるため、ローンの負担が軽減されます。
低金利で長期間の借り入れが可能な住宅ローンは、返済負担が軽減され、収支計画を柔軟に立てることができます。たとえ賃貸戸数が1戸であっても、家賃収入の大部分を返済に充てることができます。
住宅ローンを利用可能
賃貸併用住宅では、自己の居住スペースが建物の総床面積の50%を超える場合、住宅ローンを利用することができます。不動産投資ローンの金利が2%〜5%であるのに対し、住宅ローンの金利は約1%程度です。
ただし、一部の金融機関では、居住スペースと賃貸スペースに別々のローンを設定することもありますので、注意が必要です。
個別に建てるよりも施工費を節約できる
1つの建物内に2つ分のスペースを作る場合、個別に2つの建物を建てるよりも経費を抑えることができます。
その理由は、建築費用の中でも大きな部分を占める基礎と屋根が1棟分で済むからです。賃貸併用住宅では、2つのスペースを1つの建物に統合することで、建築費用を削減できます。
団体信用生命保険に入れる
住宅ローンを契約する際には、団体信用生命保険に加入することができます。この保険に加入していれば、もしも家主に何か不測の事態が発生した場合でも、住宅ローンの全額が返済されます。
つまり、家族には大切なマイホームという資産と、毎月の家賃収入を残すことができるため、「この家があれば何かあっても安心」という思いを抱くことができます。
所有地を有効に活用できる
賃貸併用住宅では、自分の家として利用しながら賃料収入を得ることができます。つまり、所有地を無駄にせず、有効に活用することができるという利点があります。
例えば、通常の住宅では余ってしまう庭などを賃貸スペースとして活用することで、収益化を目指すことができます。土地の面積によっては、建物を横に拡張することは難しいかもしれませんが、縦方向に賃貸用の居住空間を確保することは可能です。
税金対策になる
賃貸併用住宅を建てることによって、土地は貸家建付地評価額として評価されるため、更地に比べて約20%の評価減があります。さらに、小規模宅地の特例も適用されることで、居住部分と賃貸部分それぞれに評価減が適用されます。
また、建物が土地上に存在することで、土地にかかる固定資産税が最大6分の1に軽減されます。具体的には、1戸あたりの土地面積が200平方メートルまでは固定資産税が6分の1に減額され、それを超える部分については3分の1に減額されます。
賃貸併用住宅はやめとけ！実際に後悔した事例6選
次に、賃貸併用住宅で実際に後悔した事例をご紹介します。
賃貸併用住宅はやめとけ！後悔した事例①「自分たちの生活音が気になる」
賃貸併用住宅を経験した人々の中には、自分たちの生活音が他の入居者に響かないか心配しなければならず、後悔しているケースは多いです。
例えば、自分たちのマイホームであるにもかかわらず、ドアの開閉音やテレビの音など、普段の生活で発生する音が他の階に響いていないかを意識することがストレスとなることがあります。特に、小さなお子様がいる場合は、足音や遊び声も同様に心配されます。
このような生活音や子供の騒音に悩まされないためには、設計段階で音に配慮した間取りや構造、設備を取り入れることが重要です。
賃貸併用住宅はやめとけ！後悔した事例②「プライバシーが確保できない」
賃貸部分のエントランスから自宅の内部が一部見えていたり、玄関付近で入居者と頻繁に顔を合わせることが多い場合など、自分たちのプライバシーが守られていないと感じるシーンが多いです。
特に、入居者と頻繁に顔を合わせると、自分たちだけでなく入居者自身もストレスを感じる可能性があります。
賃貸併用住宅はやめとけ！後悔した事例③「入居者と生活リズムが合わない」
賃貸併用住宅のオーナーたちの中には、「入居者と生活リズムが合わなかった」という理由で後悔している人もいます。
賃貸部分は単身者向けに提供されることが多く、学生や20代前半の社会人が多く入居する傾向があります。そのため、家で夜遅くまで騒いだり、深夜や早朝に帰宅することがあり、これらの騒音がストレスとなることがあります。
賃貸併用住宅はやめとけ！後悔した事例④「入居者が見つからない」
「入居者が見つからず、予想よりも家賃収入が得られなかった」と後悔している人も多いです。
賃貸併用住宅も実質的には賃貸経営であり、立地条件や賃貸需要を慎重に考慮する必要があります。また、一部の人々は大家さんが同じ建物に住んでいることに抵抗を感じるため、賃貸併用住宅の入居者集めはアパート経営よりも難しい場合があります。
賃貸併用住宅はやめとけ！後悔した事例⑤「直接のクレーム対応がある」
通常、アパートやマンションでは入居者が問題があった場合には管理会社にクレームを伝えることが多いですが、賃貸併用住宅では入居者と大家さんとの距離が近いため、直接クレームが寄せられることがあります。
このような場合、大家さんはいつでもクレームに対応しなければならず、自身の時間が奪われることになります。
賃貸併用住宅はやめとけ！後悔した事例⑥「買い手が見つからない」
ライフステージの変化や急な引っ越しの必要性により、住宅を売却したいものの買い手が見つからなかったケースは多いです。
不動産投資家はアパートやマンションを探し、自分自身の住居を求める人は一戸建てを探す傾向があります。そのため、賃貸併用住宅を求める人は比較的少ないですし、求める人でも間取りや内装が好みでない場合は選択肢から外れてしまう可能性があります。
賃貸併用住宅で後悔しないためのポイント6選
次に、賃貸併用住宅で後悔しないためのポイントをご紹介します。
立地を評価する
賃貸併用住宅を建設する場所の適性や、最適な土地と判断することが最も重要です。
周辺地域で賃貸物件の需要があるか、競合する賃貸物件が過剰ではないかを調査する必要があります。アパートが満員状態でも、高級志向のマンションやデザイナーズアパートなどの物件が不足している可能性もあります。
駅周辺など利便性が高く、家賃水準が高い場所では、高所得でマナーの良いテナントが住む傾向があります。立地や需要と供給の動向を考慮し、最適な賃貸併用住宅の計画を立てることが重要です。
快適さと収益性を考慮した設計
オーナーと入居者の双方が、快適に暮らせる部屋を設計する必要があります。
・オーナーと入居者が顔を合わせにくい工夫がされているか
・自宅と賃貸部分の配置が垂直または水平割りになっているか
・高い遮音性を持つ構造（壁や床の防音性）
・騒音トラブルが起きにくい間取り
・オーナー家族が快適に暮らせる階層や間取り
また、賃貸部分は単身者向けなら部屋数を増やせるため、収益性が高まりやすいです。一方、ファミリー向けなら長期的な入居が期待できる利点があります。
間取り・設備・デザインで集客力が決まる
賃貸併用住宅を始める際には、「空室リスクを最小限に抑えたい」という懸念があるかもしれません。入居者にとって魅力的な建物を建てることや、適切な家賃設定を行うことによって、空室リスクを大幅に減らすことができます。
まず、建築する地域において、賃貸物件を求める主なターゲット層がファミリーなのか単身者なのかを市場調査に基づいて判断します。
たとえば、単身者向けの場合でも、具体的なターゲットを絞り込み、「裕福な家庭が多い有名な私立大学の学生」、「広さよりも立地やデザイン性を重視する若者」、「安心な住環境を求める女性」などといった特定のニーズに焦点を絞ることもあります。ターゲットに応じて、賃貸スペースの間取りや設備も変化してきます。
自身が住みたいと思える建物であることも重要ですが、賃貸併用住宅では入居者に人気のあるデザインであることも重要です。たとえば、植栽が目隠しとして機能し、プライバシーが保たれる家や、外観からは賃貸併用住宅とは思えないデザインが人気を集めることがあります。
長期的な収支計画を立てる
賃貸併用住宅では、家賃収入やローン返済などの収支をシミュレーションすることが重要です。賃貸経営は長期的な取り組みであるため、将来の収支を事前に計画する必要があります。ハウスメーカーや他の専門家に相談し、設計プランだけでなく収支計画も作成してもらうことをおすすめします。
適切な家賃設定
魅力的な物件であっても、適切な家賃が設定されていなければ高い稼働率は見込めません。家賃を決める際には、不動産会社や管理会社に委託している場合は彼らの意見を聞きながら、相場を考慮して慎重に家賃を設定する必要があります。
優れた管理会社への委託
賃貸物件の管理業務については、優れた管理会社を見つけて委託することをおすすめします。
賃貸併用住宅は自主管理（オーナーが管理すること）も可能ですが、日常の清掃だけでなく点検や修繕の手配、家賃の管理、入居者トラブルへの対応など、意外と手間がかかり、精神的な負担を感じるかもしれません。ノウハウを持った管理会社に委託することで、クレーム対応にも慣れており、トラブルの解決も迅速に行われるため、オーナー自身が不快な思いをする必要はありません。
事業を始める前の準備段階が重要！
この記事では、賃貸併用住宅のメリットや、実際に後悔した事例について詳しく解説しました。
賃貸併用住宅を成功させるためには、事業を始める前の準備段階が極めて重要です。安定的な収益を長期間にわたって得るためには、今回紹介したポイントに注意する必要があります。
ぜひ、参考にしてみてください。
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