住宅価格は今後下がる？2025年問題と家の買い時を徹底解説！
「住宅価格は今後下がるの？」
「2025年問題って何？」
2025年には団塊の世代が75歳を超えるということで、社会保障制度の中には医療や介護などの分野だけでなく、不動産価格にも大きな変化が起こると考えられています。
将来マイホームの購入を考えている方々の中には、2025年まで待つべきか、それとも2025年以前に家を買うべきか、どちらが良いのか迷っている方も多いかと思います。
この記事では、住宅価格は今後下がるのか、2025年問題など詳しく解説します。
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2025年問題とは？
「2025年問題」とは、1947年から1949年の間に生まれた約800万人の団塊の世代が後期高齢者となり、社会保障費の急増や公共サービスの縮小が予想される状況を指す言葉です。
内閣府の「令和3年版 高齢社会白書」によると、2020年10月時点での65歳以上の人口割合（高齢化率）は28.8%であり、2025年には30%に達する見込みです。
2025年には、約3人に1人が高齢者となることで、年金、医療、介護などの社会保障分野に大きな影響が生じると言われています。
高齢者の数の増加により、相続も増えることから、老朽化した住宅が売却や譲渡される可能性があり、不動産市場の需給バランスが崩れることも予想される要素の一つです。
空き家が増加する
高齢者の増加に伴い、空き家の数も増加する傾向があります。高齢者の比率が高い地域では、住人が亡くなって空き家になる物件や、介護施設や病院に入所し誰も居住しない家屋の数が増える可能性が高まります。
高齢者の一人暮らしでは、広い持ち家は必要ないため、サービス付き高齢者向け住宅など福祉サービスが完備された賃貸物件への引越しケースも増加するでしょう。
地域内での持ち家居住者の割合が減少し、家が余剰となる状況が生じます。その結果、不動産の所有者は買い手を見つけるために物件価格を値下げする可能性が高くなり、不動産相場の下落が予想されます。
不動産の需要低下
少子高齢化に伴い、不動産の需要が減少するだけでなく、相続した実家を売却するケースも増えることによって供給が増加し、不動産価格の下落が引き起こされる可能性もあります。
地方の利便性の低い地域にある実家や、老朽化が進んで高額なリフォーム費用が必要となる住宅などは、相続放棄や売却が選択されることも増えるでしょう。
その結果、不動産市場への供給が増え、買い手に有利な状況が進むと考えられます。
住宅価格は今後下がる！2025年以降がおすすめの理由4選
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次に、住宅価格は今後下がり、家を買うなら2025年以降がおすすめの理由をご紹介します。
住宅価格は今後下がる理由①「後期高齢者の増加により空き家が増える」
高齢者の持ち家率は70％を超えています。
2025年には、団塊の世代と呼ばれる1947年から1949年に生まれた方々が後期高齢者（75歳以上）となります。内閣府のデータによれば、65歳以上の人々のうち、70％以上が一戸建ての持ち家に住んでいるとされています。
後期高齢者の方々が高齢者施設などに入居することで、空き家が増加し、多くの物件が不動産市場に供給されることが予測されています。
住宅価格は今後下がる理由②「買い手が減少する」
東京都の人口は、2025年をピークに減少しています。売り手が増える一方で、土地や建物の買い手は減少しているため、不動産価格の下落が予測されます。
東京都の人口の推移を見てみましょう。東京都全体の人口は2025年に1,398万人をピークに減少すると予想されています。
人口の減少により、土地や建物への需要が減少することは避けられません。その結果、不動産価格が下落する可能性があります。
住宅価格は今後下がる理由③「相続による住宅の売却が増える」
高齢者の増加に伴い、住宅の売却件数が相続によって増加する現象が起こっています。
国税庁のデータによると、相続税の課税価格と税額は年々増加し続けています。また、相続財産の構成比を見ると、土地が相続財産の3割を超えており、不動産を相続するケースの増加が確認されています。
相続によって取得された土地や建物などの不動産の一部は、相続人が利用せずに不動産業者などに売却されることが予想されます。これにより、不動産の流通量が増加する効果が生じます。
住宅価格は今後下がる理由④「誘導区域外の不動産価格が下落する」
人口減少の傾向が見られる中で、多くの自治体はインフラ設備の運営費削減に取り組んでいます。
このため、国土交通省の主導の下で「立地適正化計画」が実施されており、自治体ごとに「都市機能誘導区域」「居住誘導区域」「区域外」の3つに分けることで、誘導区域内の人口密度を維持し、コンパクトな都市を形成する計画が策定されています。
誘導区域内では不動産価格が維持される一方で、区域外では土地価格が下落することが予想されます。
家の買い時を検討すべき時期2選
それでは、家の買い時はいつになるのでしょうか？人によって考え方が異なりますので、一例をご紹介します。
年齢・年収・家族構成に基づいて決める
家の購入タイミングは、2022年問題や2025年問題以外にも、新型コロナウイルスの感染拡大やロシアによるウクライナ侵攻など、不動産相場に影響を与える外部要因が多数存在します。
例えば、戸建ての建築に使用されるロシア産木材の輸入が困難になり、国内の木材価格が2022年4月時点で過去最高になっているなどの事例があります。
家の購入タイミングを判断する際には、自身のライフスタイルや家族構成などを考慮し、最適なタイミングを重視することをおすすめします。
例えば、昇進に伴い年収が増加し、頭金に充てる貯金が増えたり、家族の人数が増えたりした場合など、自身の状況に合わせてマイホームの購入を検討する人々が多く存在します。
若い時期に住宅ローンを組む
住宅を購入する際に住宅ローンを組む場合、借入期間が長い35年ローンなどの返済方法を選択できるため、若い時期に購入する方が有利です。
例えば、35年ローンを組んで定年退職の65歳までに完済したい場合、家を購入するのは30歳までに行う必要があります。
また、多くの金融機関では、完済時の年齢上限を80歳未満としているため、35年ローンを組むことができるのは45歳までとなります。
住宅ローンの審査では、年齢以外にも年収や勤続年数、住宅の担保価値などが影響しますが、若い時期にマイホームを購入することは、将来の老後の負担を軽減する点でおすすめです。
値下がりしにくい家の特徴2選
次に、値下がりしにくい家の特徴について解説します。
立地条件や周辺環境が良い
立地条件や周辺地域が優れており、公共交通機関へのアクセスが良好であり、病院や学校、スーパーなどの周辺施設も充実している物件は、資産価値の低下リスクが少なくなります。
車を利用する方々は、駅やバス停から離れた場所にある安価な物件を選ぶことも多いですが、売却や賃貸に出す際には、購入者や借主が見つかりにくくなる可能性が高いです。
首都圏の中古マンションでは、駅から徒歩1分離れるごとに約3%の価値が下がる傾向が見られます。
また、2025年問題など、不動産相場の下落のリスクも考慮すると、住宅を購入する際には資産価値にも注意を払い、将来の売却や賃貸需要も考慮した物件選びをすることが安心です。
適切な管理が行われている
マンションを購入する際には、建物の管理体制について十分な注意が必要です。
築10年以上経過したマンションでは、大規模修繕が適切に行われていない場合、資産価値が低下する傾向があります。一部の建物では、長期修繕計画が適切に策定されていなかったり、修繕積立金が不足している可能性もあります。
購入前には、長期修繕計画書や修繕履歴を入手して確認したり、現地を訪れて共用部分の管理状態をチェックすることをおすすめします。
買い時を見極めるのは難しい
この記事では、住宅価格は今後下がるのか、2025年問題など詳しく解説しました。
東京を含む人口集中地域でも、2025年以降は人口の減少が予測されるため、一部の地域では土地の価格が下落する可能性があります。
2025年問題に対する見方は分かれており、一部では2025年まで家を購入することを待つべきと考える人もいますが、逆に2025年までに家を購入すべきと考える人もいます。
どちらが正しいかは一概には言えませんので、最終的には自身にとって最適なタイミングでのマイホーム購入をおすすめします。
ぜひ、参考にしてみてください。
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