建築条件付き土地の条件を外す方法と費用を徹底解説！
「建築条件付き土地だけど他のハウスメーカーで建てたい！」
「条件を外すことってできるの？」
すでにハウスメーカーは決まっているが、理想的な土地を見つけたものの建築条件付き土地だった…。そのような経験をする方は、非常に多いです。
しかし、それで諦める必要はありません。建築条件付き土地であっても、条件を外せるケースがあるためです。
この記事では、建築条件付き土地の条件を外す方法と費用について、徹底解説します。
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建築条件付き土地とは？
建築条件付き土地の特徴
「建築条件付き土地」とは、特定の条件を付けて売り出される土地のことを指します。主に以下の2つの条件が設定されます。
- 売主または売主が指定する建築会社と建築請負契約を結ぶこと
- 一定の期間内に建築請負契約を結ぶこと
このような条件が付いた土地は、ハウスメーカーや建築会社が自社のサービスを利用して家を建てることを前提に販売しています。そのため、「売り建て住宅」とも呼ばれます。土地の購入者は、どの建築会社に依頼するかを決める必要があり、さらに契約締結の期限も指定されるのが特徴です。
建築請負契約の期限と流れ
建築条件付き土地の場合、契約までの期間は一般的に3カ月程度とされています。この期間内に家のプランや間取り、設備、内装などを決定し、建築請負契約を結ぶ必要があります。
具体的な流れとしては、まず土地の購入契約を結び、その後に建築会社と詳細な打ち合わせを行います。打ち合わせでは、家のデザインや仕様を細かく決め、見積もりを作成します。これらの手続きが完了したら、建築請負契約を正式に結びます。
契約が成立しない場合の措置
万が一、期間内に条件が整わず、建築請負契約が締結できなかった場合、土地の売買契約は白紙となります。これは、購入者が無理な契約を強いられることを防ぐための措置です。
このように、建築条件付き土地は、購入者に一定の制約があるものの、スムーズに家を建てるためのサポートが整っている点がメリットと言えます。
建築条件付き土地の条件を外す方法と手続き
建築条件を外す方法
建築条件を外すためには、以下のような方法があります：
- 購入前の交渉
土地を購入する前に、建築条件を外すための交渉を行います。この方法は、売主との直接の交渉が必要で、条件を外すためには売主の同意が必要です。 - 契約後の解除
一度建築会社と契約した後に、特定の理由（例えば、建築会社の倒産など）により契約を解除し、新たに別の建築会社と契約する方法です。この場合も、解除理由が正当であることが求められます。
交渉のポイント
建築条件を外すための交渉では、以下のポイントに注意すると良いでしょう：
- 交渉のタイミング：土地を購入する前に交渉する方が、後から交渉するよりも成功率が高いです。
- 正当な理由の提示：契約を解除する場合には、正当な理由を提示することが重要です。
- 専門家の助言：弁護士や不動産の専門家の助言を受けることで、交渉がスムーズに進む可能性が高まります。
建築条件を外した成功例
ある家族は、建築条件付きの土地を購入したいと考えていましたが、自分たちが希望する建築会社と家づくりを進めたいと考えていました。そこで、土地の売主である建築会社と交渉を行い、建築条件を外すことに成功しました。
結果的に、家族は理想とする建築会社と契約し、満足のいく家を建てることができました。
注意点とリスク
建築条件を外すことは可能ですが、必ずしもすべてのケースで成功するわけではありません。交渉が失敗する場合もありますし、条件を外すことで追加費用が発生することもあります。
従って、自分の理想の家づくりを実現するためには、土地選びから建築会社選びまで、各ステップを慎重に進めることが重要です。
建築条件付きの土地を外す費用相場は300万円程度
建築条件付きの土地を購入する際には、その条件を外す費用が発生することがあります。多くの場合、その相場はおおよそ300万円程度とされています。しかし、この費用は土地の状況や交渉の方法によって変動します。
売れ残りの土地と費用
我が家が購入しようとしていた土地は、1年近く売れ残っていた旗竿地でした。売れない土地を保有していると、固定資産税や金融機関からの融資に対する支払いが発生し、赤字になる可能性があります。そのため、売れ残りの土地の場合、建築条件を外す費用が安くなることがあります。
ハウスメーカー経由の交渉
建築条件を外す費用は、ハウスメーカー経由で交渉するか、自分たちで直接交渉するかによっても変わります。基本的にはハウスメーカー経由で交渉する方が手間もなく安心です。
まだ建てたいハウスメーカーが決まっていない場合は、早い段階で決めておくことをおすすめします。交渉などの面倒な作業を引き受けてくれるため、スムーズに進めることができます。
このように、建築条件付きの土地を外す費用は状況によって異なりますが、相場はおおよそ300万円程度です。土地の状況や交渉方法によって、費用を抑えることができる可能性もありますので、しっかりと確認し、最適な方法を選びましょう。
建築条件を外すことによるデメリット
土地価格に建築条件を外す費用が価格に反映される
建築条件を外すと、土地の売買価格は上昇します。これは、建築条件付き土地は「土地と建物」のセットで利益を確保する商品であり、建物からの利益が見込めなくなると、売主はその分を土地価格に上乗せする必要があるからです。
上乗せされる金額は、売主が建築時に見込んでいた利益相当分となります。この利益見込みは売主ごとに異なるため、物件によって上乗せ額も異なります。
大幅な値引きはなかなか厳しい
買主からよく聞かれる質問として、「上乗せされた価格を値引きしてもらえるか？」があります。土地の売主も商売であるため、話は聞いてくれるでしょう。
しかし、私の経験上、大幅な値引きは難しいのが現実です。売主が売り急ぐ必要がない場合が多く、数年経っても売れなければ建売分譲に切り替えることができるためです。したがって、「建築条件を外す」交渉をする際は、大幅な価格交渉は難しいと認識しておくべきです。
周辺相場より土地坪単価が上がってしまう可能性がある
建物の利益相当分が土地価格に上乗せされるため、周辺相場よりも土地坪単価が上がる可能性があります。
建築条件付き土地は、建売分譲と同等の価格で「注文住宅」を建てられるというコンセプトのため、土地自体にはほとんど利益が乗っていないことが多いです。したがって、売主が建物の利益分を土地価格に上乗せすることで、周辺相場よりも高くなることがあります。
建築条件付き土地の条件を外すことはできる
この記事では、建築条件付き土地の条件を外す方法と費用について、詳しく解説しました。
その土地が長期間売れ残っていたり、旗竿地などの条件が悪い場合には、もっと低い費用で建築条件を外すことが可能です。しかし、自分で交渉すると相手のハウスメーカーにうまく説得されて値下げが難しくなったり、交渉がスムーズに進まなかったりすることがあります。
ぜひ、参考にしてみてください。
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