中古住宅を選ぶ築年数の狙い目は？買うなら築何年が良いのか徹底検証！
「中古住宅を選ぶ築年数の狙い目は？」
「買うなら築何年が良い？」
最近では、原材料の高騰により、中古住宅を検討する人が増えています。ただし、中古住宅と一口に言っても、新品同様のものからほぼ土地として売りに出ているような物件までさまざまです。
中古住宅を選ぶ築年数の狙い目は何年くらいでしょうか？この記事では、中古住宅の築年数狙い目は15〜20年である理由について、詳しく解説します。
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中古住宅の魅力3選
最近、中古住宅市場が注目を浴びています。国が中古住宅の取引を本格的に推進し始めたこともあり、取引量は増加しています。中古住宅の魅力について、解説します。
手頃な価格
最大の利点は、何と言っても価格が手頃であることです。中古住宅の中には、土地の値段とほぼ同じくらいで販売されている物件もあります。これは、日本の木造住宅の場合、築20年程度で査定額がほぼゼロになるためです。そのため、築20年から30年程度の中古住宅は、土地と建物を手に入れる上でお得な選択肢となります。
魅力的な立地の物件が見つかる
新築住宅は供給量が限られるため、建築される場所も限定されます。しかし、中古住宅市場では様々な場所から物件が出てきます。その中には魅力的な立地条件を持つ物件も存在します。
学区や利便性を重視する人々は、こうした魅力的な立地の中古住宅を探し求めることがあります。思いがけない場所から素晴らしい物件を見つけることも、中古住宅市場の特徴です。
空家法による購入の容易さ
増加する空き家に対応するため、2015年に「空家法」（空家等対策の推進に関する特別措置法）が施行されました。この法律により、特定の空き家に指定されると、固定資産税の減免措置を受けることができません。
そのため、特定の空き家に指定される可能性のある物件が市場に出回ることがあります。このような空き家対策により、中古住宅を購入しやすい環境が整備されつつあります。
中古住宅の築年数狙い目は15〜20年！その理由4選
次に、中古住宅の築年数狙い目は15〜20年である理由について、詳しく解説します。
中古住宅の築年数狙い目は15〜20年！その理由①「築10年以上経過すると価格が減少」
中古住宅は、新築後すぐに価格が下がり始めます。価格の下落は急速ではなく、なだらかな傾向を示します。しかし、築10年目を過ぎると再び価格が下落し始める傾向があります。
これは、築10年という節目が主な要因です。築15年前後には、お買い得な中古住宅が多く出回るようになります。
中古住宅の築年数狙い目は15〜20年！その理由②「築20年以内なら住宅ローン控除が適用可能」
築20年を過ぎると価格が下落する背景には、住宅ローン控除の適用年数が築20年以内であるという要素があります。
住宅ローン控除は、個人が住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合に、その年の住宅ローンの年末残高の1%が一定期間、所得税額から差し引かれる制度です。通常、入居後の最初の10年間において、住宅ローン残高の1%が控除されます。したがって、中古住宅を購入する場合は、この制度を活用することが望ましいです。ただし、適用条件として「木造住宅の場合は築20年（マンションのような耐火建造物は25年）以下であること」という条件があります。
したがって、築20年以内の住宅はまだ価格の下落が始まっていないため、住宅ローン控除は利用できません。しかし、価格が下がっている中古住宅を購入するか、価格は上がる可能性があるものの住宅ローン控除を利用するか、どちらを選ぶかは慎重に比較検討する必要があります。
※築21年以上の中古住宅でも、「住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること」「耐震基準適合証明書を取得していること」「既存住宅売買瑕疵保険に加入していること」を満たしていれば、住宅ローン控除の適用が可能です。
中古住宅の築年数狙い目は15〜20年！その理由③「耐震基準を満たしている」
築20年前後の中古住宅は、現行の新耐震基準（1981年改正）を満たしており、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊や崩壊のリスクがない建築物と言えます。
また、阪神淡路大震災以降、木造住宅の場合は2000年基準という新たな耐震基準が設けられたため、現在の築20年の中古住宅は、新耐震基準よりも厳しい耐震基準を満たしています。
以上のことから、築20年の中古住宅は外観的な劣化が見られるかもしれませんが、建物の構造自体は現行の新築住宅と同じ基準で建てられているため、安心して購入できると言えます。
中古住宅の築年数狙い目は15〜20年！その理由④「リフォーム費用が多くかからない」
築20年以内の中古住宅では、建物の主要な部分のリフォームなど大規模な改修は必要ありません。外壁や屋根の塗装工事や水回りのリフォームに限定すれば、多くの場合、200万円未満で済むことが多いです。
以下は修繕箇所ごとの平均費用と平均築年数の一例です：
給湯器：49万円（平均築年数19.1年）
トイレ：51万円（平均築年数23.3年）
お風呂：107万円（平均築年数24.7年）
したがって、購入後に予想外のリフォーム費用がかさんだり、予期せぬ欠陥が見つかるリスクが比較的低いため、築20年程度の中古住宅は魅力的な選択肢と言えます。
中古住宅を購入する際の注意点6選
次に、中古住宅を購入する際の注意点について解説します。
建物の構造を確認する
建物の構造に欠陥がないか、確認する必要があります。
まず最初に注意すべきは、建物が災害に耐えられる十分な耐震性を持っているかどうかです。耐震性を評価する際には、エリア全体の災害リスクと耐震基準を考慮する必要があります。
エリア全体の地盤や災害リスクについては、国交省の「ハザードマップポータルサイト」などで地盤の状況や地形の分類を確認することができます。
耐震基準に関しては、旧耐震基準（1981年6月1日以前の基準）の住宅ではないかを確認する必要があります。旧耐震基準では、「震度5強程度の地震では建築物がほとんど損傷しない」という基準が設けられており、震度6強以上の大規模地震では倒壊のリスクが存在します。
中古住宅を購入する際には、災害リスクと耐震基準を確認することが重要です。
建物の状態に不具合がないか注意
中古住宅を購入する際には、建物の状態に不具合がないかを確認することです。
内装を確認する際には、将来的にリフォームが必要になる可能性があるかどうかを考慮して内見を行いましょう。具体的には、以下のポイントに注目します。
・壁や天井に染みや壁紙の浮きがないか
・ドアや窓の開閉がスムーズか
・キッチンやトイレなどの水回りが正常に機能しているか、悪臭がないか
また、内見の際には内装だけでなく外装も注意深く確認しましょう。具体的には、以下の点に注目します。
・屋根材にズレや破損がないか、塗装が剥がれていないか
・外壁にひび割れや目地のコーキング材の剥がれがないか
・軒裏に雨のシミやひび割れがないか
・基礎にクラックがないか
物件を確認する際には、現在のメンテナンス状況を確認することで、将来的に必要な費用を見積もることが重要です。
住宅ローンの借入金額や借入期間に留意
中古住宅を購入する際には、自身の希望に合わせて住宅ローンの返済金額や返済期間を検討することが重要です。
中古戸建ての場合、法定耐用年数が22年とされているため、金融機関によっては「法定耐用年数から現在の築年数を差し引いた期間」として借入期間を設定する場合や、「築30年まで」という制限を設ける場合もあります。
さらに、担保評価額の関係から借入金額が制限される可能性もあります。もしも債務者が住宅ローンの返済ができない場合、金融機関は物件を差し押さえて競売にかけ、住宅ローンの残債を回収します。その際、競売によっても残債が回収できない場合、金融機関は損失を被ることになるため、あらかじめ競売によって回収できるだけの借入金額を設定します。
つまり、金融機関は競売によって貸し出した金額を回収できないような住宅ローンを組まないため、借入金額に制限がかかることがあります。借入金額や借入期間の制限は金融機関によって異なるため、住宅ローンを組む際には注意深く確認することが重要です。
再建築不可物件ではないかに注意
中古住宅の中には、建て替えや増改築が制限される再建築不可物件というものが存在します。具体的には、以下の条件のいずれかに該当する物件が再建築不可となります。
・前面道路が建築基準法上の道路（通常、幅員4m以上の公道など）ではない場合
・接道（敷地が道路に接している部分）が2m未満の場合
再建築不可物件は、短期間で安く購入し、一時的に住むか、賃貸物件として利用することを考えている人や不動産投資家にとっては適していますが、長期的に住み続けたいと考えている方には不適切な物件と言えます。
再建築不可物件かどうかを確認する方法は、物件が所在する市町村役場の建築関連部署を訪れることが最も確実です。気になる場合は、事前に必要な書類を用意し、確認してみましょう。
既存住宅売買瑕疵保険を検討する
中古住宅を購入する際の不安の一つは、「購入後に欠陥が見つかった場合の対応について」という点です。このような不安に対処するために、既存住宅売買瑕疵保険があります。
既存住宅売買瑕疵保険は、購入した中古住宅に構造上の問題や雨漏りなどの不具合があった場合に、調査費や補償費用などが保険会社から支払われる保険です。
この保険に加入するためには、売主が不動産業者である場合と個人間の売買の場合があります。いずれの場合でも、保険に加入するためには住宅瑕疵担保責任保険法人（住宅専門の保険会社）が行う建物の検査に合格する必要があります。
また、築21年以上の中古住宅の場合、住宅ローンの控除の対象外となりますが、既存住宅売買瑕疵保険の検査に合格すれば、築年数の制限をクリアしていなくても控除を受けることができます。
リフォーム一体型ローンを考慮する
中古住宅を購入する際に、同時にリフォームを検討する場合、リフォーム一体型ローンの利用を検討することもおすすめです。
リフォーム一体型ローンは、リフォーム費用を住宅ローンと同じ返済期間と金利で組むことができる住宅ローンの一種です。一方、リフォーム専用のローン（リフォームローン）は通常の住宅ローンよりも金利が高く、返済期間も短いため、購入時の返済負担が大きくなる可能性があります。
そのため、大規模なリフォームを計画している場合は、リフォーム一体型ローンを利用することで、リフォーム費用を長期間にわたって返済することができます。これにより、購入時の家計への負担を軽減することができます。
中古住宅は一点もの
この記事では、中古住宅の築年数狙い目は15〜20年である理由について、詳しく解説しました。
中古住宅は、同じ時期に販売された物件でも、利用状況によって大きく異なるものです。つまり、中古住宅は一点ものと言えます。一点ものの優れた物件を見極めるためには、多くの物件を見て経験を積むことも重要です。
ぜひ、参考にしてみてください。
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