土地の探し方の裏ワザ5選！後悔しない16の土地選びのコツ

土地の探し方と裏ワザ5選。意外と知られていないノウハウを徹底解説

「理想の住宅のイメージはあるのに、肝心な土地が全然見つからない…」「ネットである程度は見たけど、どれもピンとこない…」このように、土地探しに行き詰まりを感じている方も多いのではないでしょうか。

実は、土地の探し方には一般的にはあまり知られていない、裏ワザ的なアプローチも存在します。少し工夫するだけで、思わぬ好条件の土地に出会えることもあるのです。

この記事では、多くの人がまだ知らない土地探しの裏ワザを5つ紹介します。土地探し・土地選びでお悩みの方は、ぜひ最後まで参考にしてください。

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土地の基本的な探し方を知っておこう

裏ワザを活用する前に、まず基本的な土地の探し方を押さえておきましょう。基本を理解しておくことで、裏ワザをより効果的に使えるようになります。

インターネットで情報を検索する

「◯◯県◯◯市 土地」のように、住みたい地名やエリアを絞り込んで検索するのは、土地の探し方の第一歩ともいえます。土地情報サイトや不動産総合情報サイトを利用するのも有効です。

ただし、インターネットではリアルタイムでの情報更新が難しいため、すでに売約済みの土地の情報が掲載されていることもある点に注意が必要です。気になる土地があったら、必ず不動産会社や売主に問い合わせて状況を確認しましょう。

画面上の情報だけでは周辺環境まではわかりません。気になる物件が見つかったら、現地に足を運んで実際の雰囲気を確かめることが大切です。

不動産会社に相談する

不動産会社は建物や土地の売買を専門としているため、相談することで多くの土地情報を得られる可能性があります。インターネット上で未公開の土地情報も入手できるかもしれないのが、不動産会社を活用する大きなメリットです。

地域密着型の不動産会社であれば、周辺環境や住んでいる世帯の傾向など、詳しい情報を教えてもらえるでしょう。ただし、不動産会社はあくまで不動産の売買を仲介する会社です。どのような家を建てられるかの相談には対応していない場合が多い点に注意しましょう。

住みたいエリアに足を運んで探す

手間はかかるものの、住みたいエリアに実際に足を運んで自分で探すことも土地の探し方のひとつです。土地の雰囲気や景観、交通量などの周辺状況を自分の目でしっかりと確かめられるのがメリットです。

インターネット上に公開されていない売地や空き地が見つかる可能性があるのも、現地に足を運ぶ探し方ならではの利点です。「売地」の看板を目印にして探し、気になった土地があれば看板に記載の連絡先に問い合わせてみましょう。

住宅会社に相談する

ハウスメーカーや工務店などの住宅会社によっては、自社で土地を保有・仲介しており、相談することで土地を紹介してもらえる場合があります。住宅会社に相談すれば、土地探しと住宅の建築を同時進行できるため、効率的な家づくりができます。

住宅会社は家づくりの専門家なので、採光や風通しに加え、希望の間取りを考慮した土地の探し方が可能です。ただし、建築条件付きの土地の場合は建築の依頼先や工事期間が制限されるため、自由なプラン設計が難しい点に注意が必要です。

土地の探し方の裏ワザ5選

ここからは、一般的にはあまり知られていない土地の探し方の裏ワザを5つ紹介します。通常の方法では見つからない土地に出会えるかもしれません。それぞれ詳しく解説していきます。

裏ワザ1 保留地を探す

保留地とは、土地区画整理事業で区画整備された宅地のうち、事業費補填のための売却用に確保された土地のことです。この裏ワザを知らずに土地を探している方は多く、意外な掘り出し物が見つかることがあります。

保留地の大きなメリットは、事業者から直接購入できるため仲介手数料が不要な点で、相場よりも安価で取り引きされる傾向にあります。各都道府県が整備・開発を推進している都市計画地域や新住宅市街地開発地域の保留地は、周辺環境が整っており利便性が高いケースも多いです。

ただし、人気が高いために抽選となる場合が多く、必ずしも購入できるとは限りません。また、保留地は購入時点では登記簿がなく抵当権を設定できないため、住宅ローンを原則利用できないことにも留意しておきましょう。

裏ワザ2 競売・公売情報を調べる

土地の競売・公売情報を調べることも、土地の探し方の裏ワザのひとつです。競売物件は裁判所の不動産競売物件情報サイト、公売物件は国税庁や各県の公式サイトで確認が可能です。

競売・公売はオークション形式での売買で、相場よりも安く土地を購入できるのが最大のメリットです。希望のエリアで条件の良い土地が競売・公売に出ていないか、定期的にチェックしてみる価値があります。

一方で、入札時には保証金を用意しなければならず、落札後は原則として代金を一括払いする必要があります。また、物件の質や受け渡しについて執行機関は関与しないため、購入後に問題が起きた場合はすべて自己責任で対処する必要がある点を理解しておきましょう。

裏ワザ3 古家付き土地を探す

希望の土地がなかなか見つからない場合は、古家付き土地を購入して土地だけ活用するという裏ワザもあります。古家付き土地とは、市場においてほとんど価値が付かない古い家が建っている土地のことです。

古家付き土地は更地よりも安価で売り出されやすいため、土地単体の購入よりも取得費用を抑えられる可能性があります。すでに水道やガスなどのライフラインが整っているため、引き込み工事が不要なのも嬉しいポイントです。

解体費用はかかるものの、1981年5月31日以前に建てられた古家であれば耐震改修の解体費用に関する補助金を利用できる場合もあります。費用面も含めて総合的に判断すると、思いがけずお得な土地が見つかることもあるでしょう。

裏ワザ4 空き家・空き地バンクを利用する

空き家・空き地バンクは、各自治体にある空き家・空き地の情報を閲覧できるサービスです。不動産情報サイトと比べると認知度が低いため、土地の探し方の裏ワザとして非常に有効です。

積極的に土地や建物を売りたい所有者が登録しているケースが多く、相場よりも安く空き家や空き地を購入できる傾向にあります。不動産会社や住宅会社が把握していない、好条件の物件が見つかるかもしれません。

各自治体の空き家・空き地バンクへは「◯◯区 空き家バンク」などと検索することでアクセスできます。また、国土交通省の「全国版空き家・空き地バンク」からも検索が可能です。ただし、売主との交渉は自身で行う必要がある点に注意しましょう。

裏ワザ5 訳ありの土地も視野に入れて探す

住むエリアや地域にこだわる場合は、訳ありの土地も視野に入れて探してみるのが裏ワザ的なアプローチです。訳ありの土地といえばデメリットが多いと思われがちですが、住む人や設計の工夫によっては快適な住まいを実現できる場合があります。

竿に旗が付いたようなL字型の旗竿地は敬遠されやすいですが、車が必要ない方にとっては大きな問題にならないでしょう。台形や高低差がある特殊な地形でも、設計次第で唯一無二の個性的な住宅を建てられる可能性があります。

訳ありの土地は一般的な土地よりも安価で売り出される傾向があるため、金銭的なメリットも大きいです。「訳」の内容をきちんと理解し、利点や対策方法を見出すことが、訳ありの土地を上手に活用するポイントになるでしょう。

理想の住宅を建てるための土地選びのポイント

土地の探し方の裏ワザを活かしながら、理想の注文住宅を建てるためには、土地選びの重要ポイントも押さえておく必要があります。以下の項目を確認しながら土地を選びましょう。

用途地域を確認する

用途地域とは、都市計画法により土地の用途が定められている地域のことです。建てられる建物の種類や規模が地域ごとに決められており、土地の探し方において非常に重要な確認事項のひとつです。

たとえば、町の喧騒から離れて静かに暮らしたい場合は第一種低層住居専用地域など、住宅建築に特化した地域から土地を選ぶとよいでしょう。利便性を優先するなら、第二種中高層住居専用地域や第一種住居地域がおすすめです。

基本的に工業専用地域以外ならどこでも住宅を建てられますが、商業地域や工業地域では交通状況や排気ガスなどが暮らしに影響することが予想されます。理想とする暮らし・ライフスタイルに応じて慎重に選びましょう。

建ぺい率・容積率を理解する

土地の探し方において、建ぺい率・容積率の理解は欠かせません。建ぺい率とは土地の面積に対して建築できる建物の面積の割合、容積率とは土地の面積に対して建築できる延べ床面積の割合のことです。

たとえば面積が60坪で建ぺい率が70%、容積率150%の土地の場合、最大で建築面積42坪・延べ床面積90坪の住宅が建てられることになります。必ずしも土地面積いっぱいに住宅が建てられるわけではないことを理解して、希望の規模の住宅が建築できる土地を選びましょう。

高さ制限を事前にチェックする

土地には建ぺい率・容積率以外にも、建物の高さに関する建築制限があります。道路斜線や隣地斜線などにより建てられる建物の高さが決まるため、土地の探し方の段階で確認しておくことが重要です。

土地の高さ制限を事前に知っておかないと、土地購入後に希望の規模の住宅を建てられない事態になりかねません。用途地域によって定められている制限が異なるため、用途地域を確認する際にあわせてチェックしておきましょう。

地盤状況と災害リスクを調べる

住宅を建てる土地を選ぶ際は、地盤状況の確認が必須です。地盤の耐力が十分でない場合は地盤改良工事や杭打ち工事が必要になり、追加費用が発生します。各自治体が公開しているハザードマップや古地図などをもとに事前に確認しておきましょう。

長く安心して暮らせる住宅を建てるためには、過去に土砂崩れや浸水被害などがないかチェックすることも、土地の探し方において非常に重要なポイントです。土地の売買契約時にもハザードマップの説明がありますが、購入前に自分でも確認しておくと安心です。

土地探し・土地選びを効率的に進めるコツ

土地の探し方の裏ワザを活用しながら、より効率的に理想の土地を見つけるためのコツをご紹介します。以下のポイントを意識するだけで、土地探しがスムーズに進むようになります。

理想のライフスタイルや将来の暮らしをイメージする

土地探し・土地選びを効率的に行うためには、最初に理想のライフスタイルや将来の暮らしをイメージすることが大切です。住宅建築後の生活を事前にイメージしておけば、自ずと土地に求める条件が明確になり、土地が探しやすくなるでしょう。

たとえば、家族や友人を集めてホームパーティーをしたいなら広々とした土地が必要です。老後に静かに暮らしたい場合は、閑静な郊外の住宅地が選択肢となるでしょう。現在だけでなく20年後・30年後の生活もイメージしながら情報収集・選定を行うことで、長く快適な暮らしを維持できるようになります。

土地の希望条件に優先順位をつける

土地の希望条件に優先順位をつけることも、効率的な土地探しの裏ワザ的なコツです。希望の条件に合った土地が見つかるに越したことはありませんが、必ずしもすべての希望条件を満たす土地に出会えるとは限りません。

「これだけは譲れない」と思う条件を事前に明確にしておくことで、候補の土地が挙がったときにスムーズな判断がしやすくなります。優先順位をリスト化しておくと、複数の候補地を比較するときにも役立ちます。

土地の探し方の裏ワザを活用して候補が増えてきたとき、条件の優先順位が明確であれば迷わず判断できます。実際の土地探しでは、一部の条件が合わず妥協しなければならないケースもありますが、優先順位があれば後悔しにくくなります。

建物の相談と並行して土地を探す

理想の住宅条件に合った土地を見つけるためには、建物の相談と並行して土地を探すのがおすすめです。土地探しと建物の相談を別々に行うと、せっかく良い土地に巡り会っても希望の建物を建てられない場合があります。

建築制限を知らずに土地を先に購入した結果、高さ制限により希望の3階建て住宅を建てられないといった事態にならないよう、土地探しと建物の相談は必ず並行して進めましょう。住宅会社のなかには、建物のプランと土地探しを一緒に行ってくれるところもあるため、積極的に相談してみてください。

総予算が決まっている場合は、建物の相談と並行して土地を探すことで予算内で希望の住宅を建てられる可能性が高まります。土地の探し方の裏ワザと組み合わせることで、理想のマイホームへの道が大きく開けるでしょう。

まとめ

希望の土地がなかなか見つからない場合は、保留地・競売公売・古家付き土地・空き家バンク・訳あり土地という5つの裏ワザを試してみましょう。通常の土地の探し方では出会えなかった好条件の土地が見つかる可能性があります。

土地探し・土地選びにお悩みの場合は、土地と建物の相談を一緒に行うことをおすすめします。理想のライフスタイルをイメージし、希望条件に優先順位をつけながら土地の探し方の裏ワザを上手に活用することで、理想の住まいへの道が大きく開けるでしょう。

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りっきー

元大手ハウスメーカー社員です。

これから注文住宅を建てる方へ！

家作りのコツについて、日々情報を発信しています。

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